2002年大连房地产市场平稳中蕴含着变化
	新华网大连频道 （2003-03-28 15：31）	来源：大连晚报

　　新华网大连3月28日电 2002年是房地产市场进入调整期的一年，在这周期性的调整中，大连的房地产市场与其它城市的起起落落相比，显得相对较为平稳。市场的吐故纳新维系着正常的商品房生产与消费。市场以它自有的调节能力维持着产业的发展平衡。纵观2002年房地产市场，我们也不难在这相对的平稳中，发现一些与以往不同的特质，这主要表现在以下几个方面。

　　■销售热点向西北地区移动，中低价位的商品房在2002年独领风骚

　　2002年价位在2500元/平方米——3800元/平方米之间的中低档商品房，表现出强劲的市场占有势头，以新型房地产公司为例，该公司的泡崖小区为我市低档商品房的代表，在2002年的秋季房展会上，实现交易面积34000平方米，交易金额约达7000万元，是本届展会上获益最大的企业。与此同时，城市西北部地区新开盘的几个中低价位的项目也抢尽风头。如府佳名都、新华绿洲、鹏辉新世纪、名贵山庄、泉水新区的各个楼盘等，销售业绩也都较为理想。

　　销售热点的西北移动，一方面原因来自于这个区域内的商品房相对低廉的价格，另一方面还因为城市功能的完善，提高了西北部地区的市民接纳程度。首先是商业圈的形成，从家乐福到华联超市，吸引了市民的消费重心，也带来了生活重心的倾斜。其次，越来越便利的交通设施的完善，也使市民的出行实现无阻碍交通。还的一个原因，也是因为近年来，我市加大了对西北部地区城市环境的治理和改造，使西北部地区缩短了与城市东南部地区环境的差距，因而形成了西北部地区旺盛的人气聚集。由于市民对西北部的接纳和认可，这个地区也成为众多房地产商的关注焦点。

　　■中产阶层的购房群体，依旧是商品房市场的消费主体，购房倾向出现两极分化

　　与低价位相比，价格在3500元/平方米——4800元/平方米的中高档商品房，在2002年，依旧保持着相对稳定的销售态势。不温不火的销售业绩表现出这个层面上的消费者的理性消费心理更强。通过对中高档商品住宅购买者的资料统计发现，在这个购房群体中，具有大学及以上学历的消费者，占有相当大的比例，这说明我市一批以知识阶层为主的中产阶层的购房群体已经进入商品房市场。

其原因在于这批人大多属于白领阶层的高收入者，对于拥有住房和改善住房的需求也是最强烈的。较高的经济收入，也使他们在客观上具备了一定的住房消费能力。而这个层面上的消费群体在房屋地段的选择上，也表现出较大的差异。一部分人倾向于一种离群索居的居住心理，选择远离城市闹市区、环境幽雅、人烟较为稀少的地区；一部分人则选择城市的金融、商业中心的小高层住宅，用以居家、置业，其主要用途则是置业。

　　价格在3500元/平方米——4800元/平方米的商品房大多分布在城市的东部、东南部及西南部。东部是华乐新区，东南部则是中南路沿线，西南部则是高新园区及小平岛一带。这三个地区相比较，华乐东部新区的商品房，比较受到冷落。究其原因，主要的是华乐新区相对远离城市商业中心，而这个地区的楼盘又都是在相近的时间段迅速建立起来，楼盘在相对时间内的供应能力远远大于消费能力；同时，由于在这个地区，短时间内形成了一个大规模的住宅新区，楼群的急速膨胀，带来了周边环境基础设施的滞后，特别是与之相适应的商业设施的滞后，使得这个地区生活的不便利程度越来越明显。密集而成竞争趋势的楼群林立，很大程度上降低了这个地区的商品房价值，也使得后来者降低了对这个地区商品房的心理接受价值。而居高不下的商品房价格和消费者每况愈下的心理接受价格，形成越来越大的反差，也使得这个地区的商品房处于一种不尴不尬的境地。

　　与之相比，中南路及西南部地区某些离群索居的楼盘却悄悄地引起一部分中产阶层消费者的关注。特别是环境幽雅的小平岛地区越来越被一些中产阶层人士所关注。由于这个阶层的群体以一些知识型人士为主体，这些人对居住环境的选择也趋向于个性化和高尚化。对大自然的亲近愿望和远离尘嚣的心理，使得人烟较为稀少的地区，成为他们心仪的居家理想之所。而这部分人多为有车族，出行不受限制，而公用设施的不便，又恰恰成为阻碍普通市民进入这个生活领域的条件，也成全了他们骄傲和追求高尚的生活理想。因此，城市西南部的某些地区，已成为这部分购房群体的追求目标。

　　与之相反，居于城市经济、商业中心地区的小高层住宅也成为中产阶层选择的热点。如三八广场、二七广场附近的小高层，在2002年都有较好的销售业绩。选择这个地区的购房者，多为中产阶层的知识型的个体或准个体经营者，购房主要用于置业。因为这个地区靠近城市的金融、贸易中心，高档写字间及高档住宅的价位超出了这个阶层的消费能力。而这个地区的居于中高档商品房之间的小高层住宅，其功能既可以居家，又可以用于置业，因而也成为他们的首选。

　　■大型高档商业用房（含写字间）受到冷落

　　在2002年的秋季房展会上，最感冷落的应该是一些大型高档商业用房。与去年同期相比，大型高档商业用房（含写字间）的销售提前进入了休眠期。

　　在2001年，大型高档商业用房（含写字间）的销售，出现了趋旺的势头，每平方米在万元左右的项目，如星海国宝、新世界曼哈顿大厦、优·豪斯等高档商业用房的销售业绩都很理想。这说明沉寂了几年的我市大型高档商业用房市场迎来了一个可喜的生机。这其中的深层原因主要在于近年来大连市的经济发展迅速，已逐渐地成为东北地区乃至环渤海地区的经济中心，其经济的拉动力、辐射力已越来越引起人们的重视。与此同时由于中国加入世贸，也使大连经济进入世界经济大循环成为可能，因此也吸引了一些有识之士登陆大连。而在2002年的秋季房展会上，大型高档商业用房的销售都不甚理想。如星海国宝、优·豪斯、曼哈顿大厦、世纪经典这些高档商业用房的代表，都不同程度地受到冷落。这说明大型高档商业用房的消费群体非常有限，而这有限的市场空间，由于2001年的小高潮，使得市场吸纳能力趋于饱和。同时又因其内含的高附加值的商业机会，也使得这类商品房的市场消化周期加长，因而在2001年的小高潮之后，2002年的冷寂应是一种正常现象。

　　综观2002年大连秋季房屋交易大会，可以看出，我市的房地产市场已步入良性发展的轨道，政策的宏观调控和市场的自我调节，都为大连市的房地产市场持续、稳定发展起到了积极的作用。2002年的大连市房地产市场，在一个周期性的调整时期，较好地完成了蜕变中的过渡，因而，成熟的市场与市场的成熟，已越来越走近大连的房地产业。（完）杜晓丽

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