专家分析房产投资优缺点
	新华网大连频道 （2003-03-28 15：38）	来源：大连晚报

　　新华网大连3月28日电 随着人们理财观念的更新，房产投资已经成为越来越多百姓所关心的热点。依据城市居民现在的消费水平、生活习惯、区域特点以及百姓的投资理念，究竟哪一种房产的投资更能给您带来实惠呢？在此请业内人士和有关专家帮您进行分析。

　　商品房

　　优点：户型好，房产品质较好，房产新。 缺点：物业管理费相对较高，价位偏高，如是期房有一定风险。 大城市的房地产价格是“寸土寸金”，一般的居民百姓较难承受。与此同时，投资商品房还要考虑到，房产的后期出租是否会有利可图。细算一下扣除每月的物业管理费、取暖费、家电家具的折旧费、房产的月供、房屋出租的税费等等其他费用，真正能收入到自己腰包的钱到底有多少，是不是真的收入大于投入。如果投资的商品房是期房性质，那就还要考虑开发商的信誉以及后期的发展等等因素。只有真正规避了以上的风险，投资商品房才能获利。

　　小户型

　　优点：总价低，首付低，月供较少，符合白领人士的需求，是目前市场热点。缺点：单价高，户型设计相对不合理，一层多户居住不便，配套少。一个好位置、好户型、环境不错的小户型，可以用相对低的投入获得相对高的投资回报率。同时，对于大多数自住型客户来说，小户型也只是一个过渡性产品，在若干年后，有了更大、更舒适的房子后，小户型可租可售，“滚动置业”也就成了大部分都市白领的美好设想。 但是，小户型也同时存在着一些问题。由于小户型项目刚刚推出，还不是很成熟，卖得好不一定住得好。一些户型设计得也不是十分合理，主要表现在厨房、卫生间的格局不合理，有的户型还没有厨房，为业主或承租人带来生活上的不便。

　　二手房

　　优点：位置好，交通便利，价格合适，配套设施成熟，承租人群稳定。缺点：户型设计较落后，楼龄较长。 据统计，二手房的成交量近年来呈明显上升势头，由于交通的改善和环境的治理，加上政策的放开，使二手房逐渐成为百姓们青睐的对象。二手房相对来说年代比较长，小区的环境和配套设施都已经成熟，位置也比较优越，交通方便。一般的二手房面积基本在50—70平方米之间，这也是承租人群乐于接受的户型。另外二手房的价格适中，一般有一定经济基础的人群都可以接受。而且二手房租赁市场看好，是投资的一个方向。

　　随着日后部委所属房产的上市，二手房的供应量将会不断的加大，有可能会造成二手房的买卖价格下跌，但是租金价格只会稳中有升，不会下降。所以，如果利用二手房进行租金回报的话，会是一个不错的选择。但要是想通过二手房出售来获得收益的话，一定要选择好位置、户型以及小区配套设施，否则会有一定的风险。

　　二手公寓

　　优点：配套设施较完善，享有一定声誉，承租人群稳定且层次高。缺点：资金投入较大，后期回报较慢。 据业内人士分析，由于早几年的市场租金价格较高，前期购买的公寓基本上已经收回了投资还有盈余，现阶段这部分二手公寓的出售价格相对来讲会比较低，而且小区相关设施比较完善。特别是一些公寓项目在租赁市场已经享有一定的声誉，登记出租或是承租的客户在很短的时间内都可以得到满意的答复。另外，承租公寓的人群素质相对比较高，收入也会比较稳定，租金价格较二手房要高出许多。 但是二手公寓的前期投入会比较大，而且租金价格会随着市场的行情有所波动。所以如投资二手公寓，一定要注意选择好位置和公寓项目在市场的知名度。

　　物业底商

　　优点：投资适中，新兴投资形式，商业消费人群稳定，社区环境好，回报高。缺点：退出损失大，具有房产风险和商业风险双重风险。 近期兴起的购买楼宇底层商铺是一种比较新颖的投资方式。购买的成本适中，如果所选择经营的商业服务，例如餐饮、洗衣、便利零售、美容美发、音像销售等，符合本物业及周边物业住户的需求，稳定的客源和较高的收入是不成问题的。但投资人要承担房产风险和商业风险双重风险。一旦经营不善，出手转卖，原有的装修、柜台等投入就很难收回了。

　　　　　　　　　　　　　　　　 （完）宛玉敏

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