今年二手房“大餐”怎么吃
	新华网大连频道 （2003-03-28 15：40）	来源：大连晚报

　　新华网大连3月28日电 大连房地产交易中心的统计数据表明，去年全年大连二手房交易量达1.2万套，交易额19.5亿元，总交易面积128万平方米，交易额比前年同期增长了97%，交易面积则比前年同期增长了109.8%。交易量的增多使二手房交易不断涌现出新的问题，一幕幕悲喜剧在交易中演绎着。为了让交易者在2003年买卖二手房做到心中有数，记者采访了鸿拓不动产顾问有限公司总经理马斌，让专家来为市民买卖二手房支支招儿。

　　市场供给仍显不足

　　每年上万套的交易量，给人的感觉是市场上并不缺乏可供挑选的二手房，可实际上，目前二手房仍然处在供需矛盾中，有效供给量不足是制约二手房市场进一步活跃的“绊脚石”。

　　随着我市二级（新商品房交易）市场的多年活跃，新房的质量和水平都在不断提高，人们需要住得更舒适更前卫，这就使二手房交易活跃起来。特别是近几年随着旧城区的改造，动迁户在获得一次性货币化补偿后，有近40%的动迁户把目光瞄准了二手房。一系列的“利好”消息传来，二手房火爆起来，在一片需求声中，人们却发现市场上适合自己的二手房寥寥无几。不是挑花眼了，而是房子太少。

　　 二手房，为何出现卖方市场呢？

　　马经理认为，造成二手房需大于求，主要原因有两点，一是由人们的收入水平所决定。从居民目前的财产处置心理来看，租而不售的情况较多。目前，由于家庭收入来源的不确定性和教育、医疗、住房等家庭支出的增多，居民对家庭财产的处置心理是“求稳”和“获利”两种，而不愿意冒险把不动产转化为金钱。二是因为有些人买了新房而旧房不卖，由于投资渠道的不畅通和投资手段的匮乏，人们更希望以租赁的方式来处置旧房，而不是用来炒股或是放在银行“下崽”。

　　售房群体与购房群体

　　在我市二手房交易市场中，房主在什么情况下会出售旧房呢？据了解，除了希望出租获利之外，在以下情况房主会把旧房放到二手房市场中交易：家庭经济条件一般，希望出售旧房改善生活条件的；房屋出售价格好，希望抓紧时机变现的；家庭急需用款，到银行办理抵押费时费力的；房屋因为位置等原因出租困难，租金比较低不合算的；想买新房而房价款不够，需要通过旧房变现筹集钱款的。

　　购房群体的组成比售房群体更加复杂，一般包括以下几类人：大多数购房者买二手房主要是为了居住，体现了房子的功能价值；相当一部分二手房购房者对某个地区有偏爱，希望住在其中，这可能是因为孩子上学的原因，也可能是为了离父母近一些、离医院近一些；有些购房者害怕新房装修的麻烦与气体污染，只要房子过得去，他们宁愿买一处二手房；有些购房者因为存款不足或是害怕承担贷款压力，不得已求一套二手房；还有些购房者买二手房纯粹是为了出租获利。

　　什么样的二手房旺销

　　去年二手房市场最活跃的地方在甘井子区，成交量约占全市的30%-50%左右，特别是泡崖地区的涨幅最大，涨了近20%左右，主要是因为泡崖地区经过七八年的建设，已经达到“换手率”，随着房屋结构、户型更新的越来越快，再加上外地的小生意人涌向泡崖，二手房交易异常活跃便在情理之中。

　　另外，随着西部商业的开发，沙河口区尤其是西安路、黑石礁、孙家沟、台山一带的二手房，近一年来格外的热，商业人气旺的二手房格外地好销。解放路沿线和中南路、山屏街一带的二手房交易趋于平稳，相比之下，中山广场以及青泥洼桥等商业繁华区交易量难以攀升，主要原因是房源稀少、价格偏高。

　　在二手房交易中，地脚与价格往往左右着二手房的走势。据西安路行政大厦二手房交易中心调查，目前二手房平均房价大体如下：中山区2000-2800元；西岗区2000-2600元；沙河口区2000-2500元；甘井子区1600-2100元，其中10万元至20万元之间的二手房特别受欢迎。户型在二手房交易中也是一个重要因素，目前，面积在50平方米-80平方米的一室一大厅、两室一厅的中小户型二手房格外抢手 。 （完）记者 : 于明

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