购房者何种条件下可退房？
	新华网大连频道 （2003-03-28 15：42）	来源：大连晚报

　　新华网大连3月28日电 如今，随着我国保护消费者的法规越来越齐全和完善，消费者从商家买的几乎任何一种商品都可以因为质量等原因得到退换，而恰恰消费者目前消费投资最大的领域——商品房领域的情况不是这样，消费者花数十万甚至上百万元买的房子，如果感到不满意，想从开发商那里得到赔偿是难上加难。日前，我市消费者谭某花30余万元购买了一套商品房，但他感到建成的房子与图纸上看到的户型不一样，但他的房子由于符合有关条件，经有关部门调解，开发商同意将购房款退还给谭某。为此，本报记者专访了大连市工商局合同处有关官员，了解到——

　　大连市工商局合同处的官员表示，从目前的法律法规与法院审判实践来看，可以退房的条件主要包括“约定条件”和“法定条件”两种。

　　“约定条件”是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件，如房产商延迟交房超过一定期限，购房人可以要求退房。另外，购房者也可以在合同中约定如小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书、房屋交付后在一定期限内无法取得产权证等退房条件。根据《合同法》规定的基本原则，双方当事人约定了退房的具体条件，且购房者又能证明该条件成立的，若购房者起诉至法院要求退房，一般会得到支持。

　　“法定条件”则是根据法律规定，购房者可以退房的条件，综合起来主要包括以下5项

　　■购房合同无效 根据《合同法》的规定，合同无效直接结果是因合同取得的财产应予返还，具体到购房合同上就是购房者退还房屋，而开发商退还房款。从实践来看，造成购房合同无效的常见情形有：一、开发商无权处分该房产。主要有：开发商未取得预售许可；房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的；该房屋权属有争议，司法机关、行政机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形。二、开发商存在欺诈情形。虽然时有购房者以此项理由请求退房，但实践中法院支持的并不多，主要是购房者对开发商存在的欺诈故意与欺诈事实举证困难所致，要防止此种情形的出现，购房者应尽量要求开发商将其每一项承诺落实为文字并予以签字确认。

　　■套型误差 根据《商品房销售管理办法》第十九条的规定，按套（单元）计价的预售房屋，套型与设计图纸不一致时，或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中对此未约定处理方式的，购房人可以退房。本文开头所提到的消费者谭某就是根据这一条得到了开发商的退房款。

　　■面积误差 即合同约定面积与产权登记面积发生误差达到一定比例；若合同中未约定具体的比例，按照有关规定，误差比绝对值超出3%时，购房人有权退房。

　　■变更规划、设计已预售的商品房 开发商应在变更规划、设计导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形之日起一定时间内书面通知购房者，购房者在接到通知后可选择是否退房。若开发商未在规定期限内通知，购房者有权要求退房。

　　■质量不合格 商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，经核验，确属主体结构质量不合格的，购房者有权退房。 以上都是购房者可以退房的具体情形，但在目前房价上扬的情况下，如果退房仅是退还原先的购房款，往往会使购房者遭受经济损失。因此，购房者在与开发商签订购房合同时，应约定如退房时开发商除返还房款外还应承担何种违约责任等条款，这样才能真正达到制约开发商，保护购房者合法权益的目的 。 （完）记者 : 孔庆蕾 通讯员 : 武冬梅

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