你是否打算投资商铺
	新华网大连频道 （2003-03-31 16:15）	来源：大连日报

　　新华网大连3月31日电 A投资商铺渐成热点 　　

　　海昌名城捷足先登，占据了展场中央大堂180平方米的展位。这里既有精彩的“攀岩”表演，还有被请来助兴的极地馆表演明星———海狮，使投资者在紧张的投资测算中有了几许轻松。据介绍，海昌名城不仅吸引了想买住宅的人们，还吸引了更多的想买商铺的投资者参观展会。海昌集团就是想吸引更多的外地和本地投资者加盟海昌名城，并通过房交会这个窗口，树立海昌的品牌形象。

　　在昨天开幕的春季房交会上，商业地产异军突起，格外引人，天津街商业改造和西安路改造等项目纷纷亮相，展场内外弥漫着新一轮商铺销售热浪。铺天盖地的旺铺广告，满面笑容的商铺印刷品的派送者，往来穿梭的看楼车和不厌其烦的商铺投资讲解员，演绎着今春房交会的这一大亮点。

　　商铺置业不仅在房交会上成为一大亮点，也是近来房地产市场的一大亮点。随着天津街、西安路和青泥洼三大商圈及周边商业项目的大兴土木，今年，全市将新增商业地产面积100万平方米，这为有志于投资商铺的人们提供了广阔舞台。

　　投资对于个人来说，是使自己的闲钱得到最大化利用，进而实现增值。近年来，很多投资者看到，储蓄收益较低，炒股风险较大，炒汇专业性很强，因此，把投资目光转向房地产。在他们看来，投资房地产有着很高的收益率和稳健率。另外，商铺可出租，亦可经营，这种灵活方式也是吸引投资者的重要因素。

　　据统计，在目前大连商品房交易中，有7％是投资型买家购买。这部分人买房不再是纯粹为了居住，而是以经营和出租等方式投资。他们当中有相当多的人，是用贷款方式购房置业，并通过租金还贷，增加投资收益率。据调查，近年来，大连房地产市场的投资收益率基本稳定在6％ 15％之间。从房地产置业投资的趋势看，房地产投资渐由单纯的商品房住宅投资扩大到产权式酒店、产权式公寓和商业店铺投资上来。同时，随着精装修房屋和房地产投资市场的日趋不断涌现完善，投资商铺将更加便捷和诱人。

　　B温州人的商铺置业观

　　近几年，在宏孚地下商业大街和海昌名城等大型商业地产项目中，约有一半的商铺被外地人购买，其主力则是温州人。那么，他们为什么如此钟爱商铺投资呢？

　　来自温州的高先生介绍说，6年前，他来到大连，在现在海昌名城工地的位置，租了个商铺，专卖皮具和饰物，生意一直不错，就想在原来位置买个商铺自己经营。他说：“你们可能不知道，我在昆明、天津、沈阳等全国10多个城市，都有商铺。”

　　看到记者一脸惊讶，高先生又说，你们可能不理解，做生意为什么不在一个地方做，非要全国跑，战线拉得那么长。其实，这就是温州人的特点。温州人是哪里市场好、商气旺，哪个城市有发展潜力，就到哪选铺做生意。你知道吗？南宁商业步行街80％的投资者是温州人，长沙、北京、南京、上海的步行街也到处是温州人的身影。在大连，就有10万多温州人在做生意，在站前一带经营电器零件的人当中，有80％是我们温州人。不同于外地市民，也包括你们大连人，我们温州人有点钱，首选的投资是商铺。所谓“一铺旺三代”，温州人体会最深。温州人很勤劳，能吃苦，擅长做生意，人人都想做老板。如果我们自己有了铺面，生活就有了保障，无论是出租还是自营，都非常自主。

　　徐先生也来自温州，他从更深层次上概括了他们的买铺观。他说，温州人买铺，一定选好铺买，决不买烂尾铺。另外，温州人经商不一定买铺，只要有好铺，宁可花大价钱租，也不去买他们不喜欢的铺。温州人买铺也不一定自己经营，常常是看好了一个项目，十几个人合伙买下一个楼层，统一招商、出租，这样既降低了投资风险，又确保固定资产保值增值。

　　据他介绍，天津街改造初期，他们温州人就想合伙在这里建个温州大厦，由于种种原因，计划没能实现。不过，他们仍不灰心，决定继续寻找机会，同时酝酿成立大连温州商会。因为他们对大连很有信心，可谓前景无限，商机无限。他透露，目前，温州的商会和房地产中介公司非常看好大连，正积极筹划组织温州人看大连商业地产的商铺招商团，到大连看铺选铺，增加在大连的投资。 　

　　C淘得“第一桶金”的本地人

　　据调查，在大连火车站和天津街改造的商业地产项目中，相当一部分投资者是大连本地人，他们多在20世纪90年代就投资商铺，并获取丰厚利润。

　　40多岁的于先生说，他这次又投资商铺，来自于他对胜利广场店铺的成功投资。从1983年开始，于先生就在天津街一带做皮鞋和羊毛衫生意，并且渐成规模，于是，做梦都想自己能有个商铺。1993年，胜利广场对外销售商铺，他花了111.8万元，在地下二层买了个铺面，1998年开业后，将商铺调到地下一层。现在，他这个商铺每年每平方米平均租金是8000元至9000元。现在，于先生不仅即将收回当初买铺的投资，而且在手的店铺还在一个劲地升值。

　　不过，说起当初的投资经历，于先生颇有感触。他说，当初他要买铺，全家人和周围朋友都反对。有的说，这么贵的铺，得100多万元，不能打水漂啊？有的说，你辛辛苦苦挣了10多年，弄不好全栽进去了。可是，他认为，胜利广场地脚不错，人流旺，商气足，买个铺面即使租不出去，自己也可以经营。于先生说，当时买铺，是凭自己多年的经商感觉和自己想做店老板这点朴素想法才下的决心，根本谈不上什么投资理念和作些投资预测等，现在再买店铺，就不能全凭感觉了。 　　

　　D投资商铺要细思量再行动

　　一般来讲，商铺投资回收周期是6－8年，此后年出租收益率为16％左右，并且地产保值、增值的功能相当强。不过，投资专业人士认为，商铺投资可能有高回报也会有高风险，投资前要充分评估可能出现的各种情况，做到细思量再行动。

　　俗话说，同行没有同利。虽然商铺投资前景看好，但决不是每个投资者都保赚不赔。市连锁企业协会秘书长赵顺说，走在大连的大街小巷，你会看到，很多公建的大橱窗上，贴着此房出租、转让的商铺信息。影响住宅投资回报的因素，不过是户型、楼层、朝向、位置等，可说是屈指可数，但影响商铺投资回报的因素则复杂得多。他举例说，像区域、人流、地点、门面、铺型、整体环境配置、经营类别、装修档次、周边消费层次和习惯，还有开发商开发商业地产后，是否有强有力的后续招商经营能力等，都对商铺价值的高低直接产生很大影响。所以，最稳妥的办法是，投资者在买商铺时，要有较好的定向和品牌组合。

　　另有投资专业人士介绍了商铺评估的方法：一是用比较的方法。选择那些与评估对象在同一供需圈内规模相当的商铺，进行日营业额、客流量、经营方向等方面的调查，综合这些数据，确定评估对象的回报率。二是采用逆向思维法。寻找同类型火爆商铺的经营“缺当”，反向思考一下———你搞“粤菜”，我开“鲁味”；你的店铺设计成“民族风格”，我的店铺装修偏要“西洋风味”。另外，“大大连”建设将使商铺的发展空间拉大。近几年，随着市中心老房拆迁，新住宅在郊区拔地而起，城市居民外迁已是大势所趋。人们日常消费，大都需要通过邻近的商业网点实现，这个商业空当恰恰是商铺的发展空间。

　　投资住宅好还是商铺好？专业人士认为，首先，商铺投资风险性要比住宅投资大。住宅如果高租金租不出去，可以低租金出租，因为租住宅的人要比租商铺的人多得多，实在租不出去，还可以自己住。商铺如果定位没掌握好，往往低租金也租不出去，只能“砸”在自己手里，很难另有用途。其次，商铺的不确定因素多，如果经营主业受周边商业业态冲击，或交通改道、学校搬迁，社区规划改变，都可使旺铺变成冷铺，这些变化也是投资者难以预测的。再次，从规划上看，小区商铺必须总量控制，统筹规划。从经济发展规律看，商铺总面积与人口密度的合理比例为1平方米／人，而近年来，在经济发达城市，商业用房面积增长速度过快，有的已突破这一比例。对这一点，投资者也要慎重考虑 ！ （完） 　

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