沈阳某中介代理销售的二手房

　　“去年一套４０平方米的房子才卖五六万元钱，今年就涨到了七万五，老百姓买不起啊。”家住沈阳市皇姑区的钟先生向记者抱怨。
　　２５岁的钟先生现住在亲戚家，总想有一个属于自己的空间，于是就萌生了买房的想法。但觉得商品房太贵，就想买二手房，一打听才知道，二手房早就不是以前“廉价房”的代名词了，如今正是炙手可热。一位房产中介的大姐说，现在二手房比一手房都贵，买二手房还不如买个新房。
　　据沈阳市房产局统计，沈阳市存量房交易大幅增长，已成为市场的主体。据统计，２０００年至２００２年，沈阳市存量房交易面积分别为１６６．３万平方米、２６７．９万平方米和３９８．７万平方米，每年递增５０％左右，均接近或超过当年增量房交易量。在２００３年春季房交会期间，存量房签约套数占签约总套数的７４．５％。
　　巨量成交的背后是房价的直线上升。据统计，商品住房今年上半年平均价格比２０００年只增长了２４０元，达到３０３０元，而二手住房平均价格则涨了９１８元，达到２１５３元。在沈阳市的繁华地带——沈河区与和平区的部分二手房价格达到了３０００元以上。一位房地产专家认为，沈阳二手房价涨幅、涨速令人吃惊。

	在旧房区的土地上建起了新的商品房
	在公安局办理户口登记的人群

　　究竟是什么原因使二手房价“激增”呢？
　　拆迁。沈阳市房产局市场处处长钟杨说，沈阳市大规模的棚户区改造是二手房市场走高的主要因素。按照沈阳市政府规划，未来两年内沈阳市将完成１０万户棚户区和旧房区住宅拆迁改造任务，加上商业开发动迁，被拆迁户将达到１３万户。根据市场经验，有近７０％的拆迁户进入房地产二、三级市场购买住房，３０％的拆迁户进入租赁市场，其中９０％的家庭将购买二手房。这样形成的市场需求将是巨量。据推算，１３万户棚户区和旧房区房屋拆迁改造完工后，总计可实现交易面积１７３０万平方米，交易额４５２亿元。
　　户籍改革。随着户籍制度的改革，吸引了大批外来人口来沈阳安家落户。据统计，外地居民在沈阳买房者２００２年为１６００户，２００３年上半年就接近去年一年的水平，预计年底可突破３０００户。据统计，今年上半年，沈阳商品房销售面积中非本地购房者所占比例已经接近１０％。８月份，沈阳进一步放宽了外地人买房落户的政策，规定买二手房就可以落户，打破了原有买商品房才能落户的限制，而且不要求住宅面积。基于沈阳作为区域性中心城市的地位，这将进一步吸引周边地区的居民来沈阳买房置业，活跃沈阳二手房市场。
　　投资。买二手房作为投资走俏。对１９９２年至２００２年间的我国股票市场、银行储蓄和房地产市场的运行行情进行统计分析发现，１０年来，我国的股票指数由７００点增长到１５００点，增长１倍，投资储蓄也增长１倍，而商品房平均价格由每平方米９００元上涨到３０００元，增长２倍多。由于投资买房的投资回报率高，风险系数小，增值性、流动性强，将成为投资者的良好选择。加上沈阳近几年城市建设步伐明显加快，城市“价值”不断提升，投资购房者对沈阳市房地产市场的发展前景充满了信心，投资型买房初露端倪。投资者不仅看准了商品房市场，二手房市场也受到了青睐。沈阳秋季房交会的主题就是“投资买住房，大步奔小康”；大规模拆迁的进行刺激了周边房价、地价地上升，给投资者以良好的市场预期。有关专家认为，二手房市场已经成为地产投资新贵。
　　心理。由于消费者购房心理距离的影响，相对偏远的低档楼盘虽然有着价格方面的优势，但销售并不看好，楼盘周边的较差的地理环境和配套设施在一定程度上影响着消费者的购房选择。这些因素催生了不少人尤其是老年人在老房子附近买二手房的想法，从而推动了相对有限的二手房市场的价格走高。
　　教育。沈阳教育改革推行就近上学，名校周边房价上涨。为了让孩子能够在一个教育质量高的学区上学，不少家长纷纷在名校周围附近寻求二手房源，辽宁实验中学、沈阳二中这样的学校附近的二手房要贵出其它类似地段一大截。这也对二手房房价攀升起到了推波助澜的作用。
　　同时一位业内人士对记者透露，一些房地产中介机构先从房源那里买房囤积居奇，再加价卖给消费者，抬高了二手房房价。沈阳房地产经纪协会秘书长刁俊认为，中介还没有资金实力抬高房价。但他同时表示，目前沈阳房地产中介市场鱼龙混杂。据了解，沈阳现有合法登记在册的房产中介机构８００多家，但不具备资质的黑中介就有１０００家左右，遍布大街小巷。这些黑中介究竟有多大能量抬高二手房房价，刁俊表示“不好说”。
　　需求的激增，面临着市场相对供给不足，价格自然水涨船高。沈阳房地产研究所副所长范翰章认为，按照供求规律，二手房价格应该控制在商品房价格的５０％－７０％较为合适，而现在已经达到了７１％。他提醒说，二手房价格如果不加控制地上升会带来地产泡沫。

		房产局交易大厅中正在办理手续的人群

　　针对沈阳目前二手房价格不断攀升的形势，有关专家认为，给二手房价格降温既要开源节流，又要转变购房者心态。 沈阳房地产研究所副所长范翰章认为，使二手房市场平稳发展，首先要在扩大房源上下功夫。刺激商品房的销售是增加二手房来源的有效途径；有些单位不允许二手房上市交易，要逐步打破这种限制，扩大房源。
　　其次，加大经济适用房的建设力度。这几年，沈阳基本停止了经济适用房的建设。但数据表明，市场上中低档住房需求量大，空置比例小，供不应求；中高档住房需求量小，空置比例大，供过于求。因此，有计划、有步骤地建设一批经济适用房，满足拆迁户搬迁的实际需要是解决二手房价格过高的方法之一。
　　此外，要逐步改变消费者的购房观念。沈阳市区大面积拆迁改造，将会使大量原来住在市中心或者商业繁华地带的居民搬迁，但很多居民因为交通方便、恋旧或子女教育等因素，不愿意在较偏僻的地区购商品房，要在原来地段买二手房，这就推动了二手房的价格走高。据统计，今年６月份地处郊区的于洪区商品房平均价格为２４５２元，而地处市中心的和平区二手房平均价格达到２８３３元。从经济的角度讲，买二手房自然是不合适的。
　　范翰章说，沈阳二手房交易已经达到一个高峰。动迁户是一个特殊群体，如果不尽快将一部分消费者从二手房市场中分流，会使一些人因为房价过高，而买不到房子，导致社会问题。 范翰章认为，由于沈阳下大力气解决城市交通问题，大规模开展高速公路、轨道交通、内环、二环、市区干线道路建设，加之开发区、风景区的建设，从而为沈阳“住宅郊区化”提供了可能。住宅郊区化也是解决二手房价格居高不下的途径之一。

　　今年９月，沈阳市房产局、财政局联合出台文件，决定对今年秋季房交会期间个人购买普通住房给予现金补助。
　　文件称，房交会期间，在沈阳市各区城市规划区国有土地上个人购买普通住房者（包括外省、市在沈买房落户的），均可享受此项优惠政策。其中规定，个人购买存量住房（即二手房）面积在１８０平方米以下的（含１８０平方米），按建筑面积每平方米１０元发给补助资金。此外，本届房交会继续实行减半收取存量住房转让交易手续费的政策。
　　在诸多因素的刺激下，沈阳第六届房交会上二手房市场又一次大放异彩。尽管商品房成交量也很大，但普通市民们把更多的注意力投向了二手房。据统计，房交会期间商品住房合同面积１０８．３万平方米，合同金额２８．２１亿元；存量住房合同面积９０．９万平方米，合同金额１８．４８亿元，创历史最高水平。但还是很多人因为二手房太贵不得不退而求其次买郊区的商品房或者等等在看。
　　沈阳市房产局市场处处长钟扬说，沈阳房地产市场总体上是健康发展的，二手房市场仍要进一步搞活。
　　一方面是不少消费者望房兴叹，另一方面是刺激二受房市场进一步走高。高不成低不就的普通购房者何去何从呢？国家建设部住宅预防地产业司副司长金一平在对沈阳房地产业发展给予赞赏的同时，希望沈阳市建立住房保障体系，满足不同收入阶层的住房需求。 沈阳市委、市政府决定从明年起大量建造经济适用房及周转房、廉租房以满足中低收入者和动迁户的要求。届时相信二手房的价格会有所回落。
　　随着沈阳城市改造的进行，大拆迁会使沈阳房地产市场逐步进入大众消费时代，部分开发商已经认识到二手房市场热也为他们提供了一个绝好的市场机会和新的利润空间，开始登陆中低档商品房市场，相信随着“抢滩”局面的出现和政府配套措施的完善，普通老百姓的购房梦就会变得愈发清晰起来。（完）